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时评:节约和开源并举 住房供地有很大潜力
日期:2011-07-19 10:13:33  编辑:中新网 周溯源

      保证住房用地与保住十八亿亩耕地红线并不矛盾。人均国土面积比我们小得多而住房问题解决得好的国家并不少见

  房价太高,一个重要原因是地价太高。地价太高,供地不足是首要原因。有一种说法认为,供地不足,是因要保住18亿亩耕地红线。然而,18亿亩耕地不过120万平方公里,占大陆陆地总面积960万平方公里的12.5%,何至于影响住房用地?反过来说,要解决住房问题,也不会突破这条红线。即使按人均住房面积100平方米计算,大陆13.4亿人口也不过1340亿平方米,折合13.4万平方公里。(如果按每栋房子盖6层,就得再除以6,而楼与楼之间的间隔大约几倍于楼房的地基面积,两下相抵,仍然是13.4万平方公里)相当于大陆陆地总面积的1.39%。两者相加,也不过总面积的13.89%,只占很小的份额。

  由此可见,说建设住房的土地总量不够是一个误区。人均国土面积比我们小得多而住房问题解决得比我们好的国家并不少见。造成供地不足的一个重要原因是囤地和开发效率低下。

  据中国房地产测评中心2009年提供的数据,目前十大房地产企业的土地储备总量超过3亿平方米,可供各自开发七八年,甚至10年以上。1998—2008年10年间全国用于房地产开发的土地,目前仍有40%囤积在开发商手中。这样一来,就加剧了住房用地的紧张。

  国土资源部的最新统计表明,包括2010年出让的住宅用地在内,还有近32万公顷尚未开发,相当于近5年住宅供应用地的总和,其中保障房建设用地约占13%—14%。如果把这些土地换算成实际商品房供应,以平均容积率1.5、每套住房90平方米计算,可增加5300多万套住宅。按人均30平方米计算,可解决1亿多人的住房问题。

  “土地财政”则是地价高的另一个原因。2009年全国地方财政收入为32581亿元;而当年全国土地出让金15910.2亿元,相当于地方财政收入的一半。卖地成为地方财政收入的重要来源,推动房价上涨不仅有开发商一只手,还有地方政府一只手。

  地方政府为了增加财政收入,需要从土地出让金中得到一部分资金。而增加财政收入,本是为了发展公益事业,让民众生活幸福。如果因为土地财政而导致民众买不起房、租不起房,这与增加财政收入的目的南辕北辙。退一步讲,百姓的温饱、住房问题解决了,即使财政收入低一点,又有何妨?藏富于民,“百姓足,君孰与不足”?

  要解决高房价、高地价的问题,关键是要增加住房建设用地供应,并盘活闲置土地。政府应当从土地的公共属性出发,为绝大多数普通民众着想,而不是为少数人赚取超额利润创造条件提供便利。应按照保障民众基本住房的需要,在近期内大幅增加住房用地的供应量。针对廉租房、经济适用房、限价房、公租房等保障性住房用地,政府应实行零地价或低地价,使困难者能住得起房,使民众的住房有所改善。

  既要保证住房用地,又要保证耕地面积,就必须节约和开源并举,扩大农田复耕面积是重要途径。

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